Nei trasferimenti dei terreni agricoli conta la qualificazione e resta irrilevante l’uso “di fatto” dell’area. La cessione dei terreni destinati alla produzione di energia da fonti rinnovabili, essendo ammessa in area agricola, non muta la destinazione urbanistica e, quindi, non sconta Iva, ma l’imposta di registro, nella misura del 15%.
Il Consiglio nazionale del notariato, con lo studio 16-2018/T, approvato nella seduta del 19 aprile scorso, propone alcuni concetti, destinati a qualificare le tipologie dei terreni (suscettibile di utilizzazione edificatoria, agricolo e/o fondo rustico), al fine di applicare puntualmente le norme di natura tributaria, con particolare riferimento all’imposizione indiretta (registro e Iva).
Lo jus aedificandi è attribuito secondo la legge attraverso un’attività di natura amministrativa, che condiziona l’utilizzo del terreno e determina il conseguente trattamento di natura fiscale.
Dopo l’introduzione delle disposizioni, di cui al dl 223/223, convertito con la legge 248/2006, un terreno diventa “suscettibile di utilizzazione edificatoria” con riferimento alla legge e agli strumenti urbanistici, con la conseguenza che non risultano attualmente rilevanti le sue qualità naturali (posizione, conformazione e quant’altro) e, come vedremo, l’uso di fatto.
Un terreno, quindi, si deve qualificare edificabile o suscettibile di diventare tale quando lo strumento urbanistico, che ne regola l’utilizzazione, lo prevede, nella considerazione ulteriore che il procedimento per l’approvazione di detto strumento urbanistico consta di più fasi (piano particolareggiato, di lottizzazione, di edilizia economica e popolare e quant’altro).
Il comma 2, dell’art. 36 del dl 223/2006 (più noto come decreto Visco-Bersani) ha stabilito che, ai fini dell’imposizione indiretta, “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuati del medesimo”.
Le disposizioni indicate, innanzitutto, non dicono niente sul concetto di utilizzazione edificatoria, ma stabiliscono che il terreno è già suscettibile di utilizzazione edificatoria quando ancora lo strumento urbanistico non è efficace, ovvero quando non ha superato la doppia approvazione (comune-regione) e quando ancora non è stato approvato lo strumento urbanistico attuativo, sebbene non sia possibile, in mancanza, procedere con l’edificazione.
Gli autori, dopo aver analizzato la disciplina, concludono affermando che il concetto va tratto dalla legislazione urbanistica, cui il decreto indicato fa espresso richiamo, dovendo considerare suscettibili di utilizzazione edificatoria quei terreni in cui è previsto un alto indice di fabbricabilità e una destinazione del terreno a diventare qualcosa di diverso, modificando l’assetto territoriale a tal punto da dover intervenire con le opere di urbanizzazione.
Dopodiché, il documento passa in rassegna alcuni casi particolari, come i terreni agricoli “potenziati” (edificazione ammessa con indici maggiori di 0,03 mc/mq) ai fini edificatori, per i quali ritiene la cessione fuori del campo Iva e soggetta a imposta di registro nella misura del 15% (salvo agevolazioni), i terreni con vincolo di inedificabilità, per i quali la cessione da parte di un soggetto passivo è soggetta a Iva (circ. 27/E/2012), i terreni con potenzialità edificatoria già sfruttata, per i quali la cessione è sempre soggetta a Iva e i terreni ricadenti in zone non residenziali, ma destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale (zone “F”), assimilati agli edificabili, quindi con cessione soggetta a Iva e con esclusione della valutazione automatica.
Il documento, infine, ricorda l’assoggettamento a imposta di registro del terreno agricolo o fondo rustico, con trasferimenti al 15% e concessioni in godimento allo 0,50% di imposta di registro, evidenziando che, ai fini della qualificazione, resta irrilevante l’uso di fatto dell’area, con la conseguenza che in presenza di un terreno coltivato, se gli strumenti urbanistici adottati lo definiscono suscettibile di destinazione edificatoria, il trasferimento sarà soggetto all’aliquota ordinaria del 9% e non a quella maggiorata del 15%; un caso particolare è quello del terreno destinato ad un impianto di produzione di energia rinnovabile che resta in area agricola, con conseguente cessione gravata da imposta di registro al 15%, in luogo dell’Iva. Fabrizio G. Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)