Può accedere all'agevolazione “prima casa”, un contribuente che, prima del nuovo acquisto di altra unità immobiliare, dona al genitore l'abitazione posseduta e collocata in un diverso comune, già acquistata con il detto beneficio anche se la donazione contiene una clausola che prevede la risoluzione dell’atto dispositivo gratuito (donazione) nel caso in cui il donatario (genitore) premuoia al donante (figlio).

Con la recente risposta n. 27/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni sul tema dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” per questo caso particolare, in presenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico del Registro).

L’istante risulta proprietario di una abitazione acquistata utilizzando l’agevolazione prima casa e, prima di procedere al nuovo acquisto, lo stesso ha intenzione di donare alla madre l’abitazione già posseduta, con apposizione della condizione definita “si praemoriar” (clausola sospensiva di premorienza del donante).

Su tale operazione, l’istante chiede di conoscere se la stipula del detto atto di donazione in favore della madre e con apposizione della clausola appena indicata, soddisfi il requisito per ottenere l’agevolazione, di cui alla lett. c) della Nota II-bis ovvero di non essere, al momento dell’acquisto, proprietario di altro immobile acquistato fruendo dell’agevolazione prima casa.

L’Agenzia delle entrate, innanzitutto, riassume i contenuti e le condizioni previste per la fruizione della detta agevolazione e richiama l’art. 791 c.c. (condizione di riversibilità) con il quale è stabilito che il bene donato rientra nel patrimonio del donante all’avverarsi della condizione di premorienza del donatario o del donatario e dei suoi discendenti.

Com’è noto, peraltro, la donazione produce immediatamente i propri effetti e, quindi, realizza il trasferimento della titolarità dell’unità immobiliare alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

Come indicato nel successivo art. 792 (effetti) c.c., il donatario diviene proprietario del bene ma, al relativo decesso, il bene rientra nel patrimonio del donante con la conseguenza che, nel caso di specie, fermo restando il possesso di tutti gli altri requisiti e l’istante non risulta titolare di altra unità immobiliare al momento dell’acquisizione della nuova abitazione, risultando soddisfatta la condizione richiesta dalla lett. c) della Nota II-bis (ovvero l’assenza di diritti di proprietà o reali su altro immobile). Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)