Pertinenze fuori dal conteggio per la fruibilità del 110% in presenza di edifici composti fino a quattro unità e posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Per le spese connesse, ripartizione in proporzione al costo sostenuto. Perdono il superbonus le unità immobiliari che a fine lavori rientrano nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9).

Questi alcuni dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate nel corso del VideoForum di ieri organizzato da ItaliaOggi e Class/Cnbc avente ad oggetto, appunto, il superbonus 110% per l’efficientamento energetico, di cui all’art. 119 del dl 34/2020, convertito nella legge 77/2020.

Un chiarimento atteso riguardava, dopo le modifiche introdotte dalla lett. n), del comma 66 dell’art. 1 della legge 178/2020 (legge di bilancio 2021), la fruibilità della detrazione maggiorata in presenza di un unico proprietario o di comproprietà tra più persone fisiche di edifici composti da due a quattro unità quando, in aggiunta alle unità abitative, sono presenti anche le pertinenze; di fatto l’incertezza si appalesava nel momento in cui l’unico proprietario fosse tale, per esempio, per quattro unità e per altrettante pertinenze.

L’Agenzia delle entrate, infatti, in assenza di specifiche disposizioni, ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica introdotta con la legge di bilancio per il 2021.

Di conseguenza, il contribuente può fruire della detrazione maggiorata anche se unico proprietario di un edificio composto, come nell’esempio sopra indicato, da quattro unità immobiliari abitative e da quattro pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del citato edificio e, stante il fatto che la previsione è inserita nella lett. a), comma 9 del citato art. 119, a questa situazione si rendono applicabili, in linea generale, tutti i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in condominio.

La conseguenza è che, anche per determinare i limiti di spesa, si deve tenere conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze, dovendo ulteriormente verificare se l’edificio, come detto posseduto da un unico proprietario o da più comproprietari, è prevalentemente residenziale nella sua interezza ovvero se la superficie complessiva delle unità immobiliari a destinazione abitativa sia superiore al cinquanta per cento.

In effetti, con altra risposta, l’Agenzia delle entrate interviene sui lavori eseguibili sulle parti comuni, in presenza di unità di lusso ovvero censite nelle categorie A/1, A/8 e A/9 e, richiamando una nota circolare (circ. 30/E/2020), che richiama la precedente (circ. 24/E/2020), precisa che ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali devono essere conteggiate tutte quelle a destinazione abitativa facenti parte del medesimo edificio, comprese quelle di lusso, sebbene escluse dal 110%.

Una ulteriore risposta riguarda la modalità di ripartizione delle spese comuni connesse a interventi diversi (si pensi alla progettazione, ai ponteggi, allo smaltimento dei rifiuti, al visto di conformità e quant’altro).

Sul punto, l’Agenzia delle entrate precisa che la ripartizione deve avvenire, tenendo conto anche di quanto indicato sul dm 6/08/2020 (decreto Requisiti - punto 13 - allegato A) e, quindi, con particolare riferimento alle spese professionali, qualora non già suddivise in singole fatture riferibili ad ogni intervento agevolato con il proprio massimale di spesa, la ripartizione deve avvenire sulla base di criteri oggettivi come, per esempio, in proporzione al costo sostenuto in relazione a ciascuna tipologia di intervento.

Con riferimento agli interventi trainati, l’agenzia richiama un documento di prassi (circ. 24/E/2020) e precisa che le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere eseguite nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione mentre quelle per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per gli interventi trainanti.

Infine, in presenza di variazione della categoria catastale, anche a seguito di una variazione della destinazione d’uso, con classamento finale in categoria di lusso (A/1, A/8 e A/9, in tale ultimo caso se non aperta al pubblico), l’agenzia conferma la perdita della detrazione maggiorata poiché è necessario che l’immobile, oggetto di interventi, “al termine dei lavori” deve rientrare in una categoria ammessa al beneficio. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)