Regime fiscale sostitutivo applicabile alle operazioni di trasferimento dell’immobile, nell’ambito del credito immobiliare ai consumatori, sempre se il negozio giuridico resti limitato all’operazione di finanziamento, in assenza di altri e ulteriori atti rilevanti.
Così la commissione studi tributari del Consiglio nazionale del notariato che, con lo studio n. 157-2017/T, ha trattato la disciplina tributaria di talune nuove forme di finanziamento, come gli atti di trasferimento immobiliare a scopo di garanzia, come introdotti recentemente nell’ambito della riforma del credito bancario, con particolare riferimento alla possibile applicazione del regime sostituito, di cui agli articoli 15 e seguenti del dpr 601/1973.
Preliminarmente, si ricorda che il regime sostitutivo appena enunciato prevede che le operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate e alle loro eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti, effettuate da aziende e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano, in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative, il credito a medio e lungo termine, siano esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.
La materia non è di semplice applicazione, stante anche l’introduzione di nuove tipologie di prestito, grazie all’art. 11, dl 203/2005, convertito nella legge 248/2005, con la conseguenza che lo studio risulta estremamente utile per la disamina delle varie fattispecie che vanno dal prestito vitalizio ipotecario, di cui, al citato dl 203/2005, al credito immobiliare a favore dei consumatori, di cui all’art. 120-quinquiesdecies, dpr 385/1993 (T.U.B.).
Con riferimento al prestito vitalizio ipotecario, di cui al comma 12-quater, dell’art. 11-quaterdecies, dl 203/2005, garantito da ipoteca di primo grado su immobili a destinazione residenziale, il regime fiscale dei finanziamenti è sicuramente quello sostitutivo, giacché la relativa applicazione si desume proprio dal comma 12-ter citato, il quale richiama i relativi articoli al fine di evidenziare l’irrilevanza della data di rimborso del prestito ai fini del regime sostitutivo; con riferimento, però, all’eventuale trasferimento immobiliare, finalizzato a garantire le ragioni creditorie posto in favore di terzi, risulta inapplicabile il regime sostitutivo giacché l’operazione traslativa (trasferimento) si realizza attraverso una struttura giuridica e negoziale esterna all’operazione di finanziamento vero e proprio.
Il nuovo art. 120-quinquiesdecies del testo unico bancario, come introdotto dal d.lgs. 72/2016 ha previsto che le parti possono convenire, in caso di inadempimento sul rimborso del finanziamento del consumatore, la restituzione o il trasferimento dell’unità immobiliare oggetto di garanzia reale; di fatto, si concretizza una procedura “autosfattiva” per il soggetto finanziatore, con la conseguenza che, per il notariato, si rende necessaria una distinzione delle modalità, ai fini dell’eventuale applicazione del regime sostitutivo indicato.
In effetti, se il trasferimento immobiliare rientra nella complessa operazione di finanziamento e, allo stesso tempo, la stessa si esaurisce nell’ambito del detto perimetro, senza ulteriori previsioni negoziali, in piena attuazione della tutela delle ragioni creditorie, il regime sostitutivo n commento risulta, senza dubbio, applicabile.
Al contrario, in presenza di un trasferimento immobiliare che vede il passaggio a terzi dal finanziatore, per conto del debitore consumatore che non ha adempiuto al rimborso del prestito, essendo il terzo totalmente estraneo al finanziamento, il regime sostitutivo, di cui all’art. 15, dpr 601/1973, risulta inapplicabile.
In presenza, invece, dell’ulteriore fattispecie, concernente i trasferimenti perfezionati in ossequio all’art. 48-bis, dpr 385/1993 (finanziamento alle imprese), sospensivamente condizionati all’inadempimento, gli stessi rientrano a pieno titolo tra quelli assoggettabili al regime sostitutivo.
Infine, il regime sostitutivo risulta applicabile nell’ambito del credito immobiliare ai consumatori quando il negozio, avente ad oggetto il trasferimento immobiliare, si esaurisce nella semplice operazione finanziaria, senza ulteriori atti negoziali, poiché il trasferimento non genera ulteriori fattispecie imponibili a carico di terzi. ITALIA OGGI - Fabrizio G. Poggiani(riproduzione riservata)