Valutazione degli immobili in linea con gli standard europei ed internazionali.

Il perito indipendente non può prendere parte a nessuna attività concernente il processo di commercializzazione del credito o di aspetti relativi alla erogazione o monitoraggio di quest’ultimo.

L’Associazione bancaria italiana (ABI) ha presentato in questi giorni la quinta edizione delle “Linee guida per le valutazioni immobiliari” che rappresenta una vera e propria guida con l’indicazione dei principi di stima del valore dell’immobile, come introdotto recentemente nella nuova disciplina di vigilanza degli istituti di credito.

La guida è copiosa ma l’aggiornamento riguarda, essenzialmente, l’introduzione dei principi di stima del valore dell’immobile come richiesto nel rispetto di una vigilanza prudenziale delle banche, gli elementi distintivi del valore dell’immobile, rispetto al valore del credito ipotecario, l’adeguamento alle versioni più recenti inerenti agli standard europei e internazionali nonché un approfondimento sulla valutazione degli immobili a destinazione agricola.

La finalità delle linee guida in commento consiste nella determinazione, attraverso specifiche metodologie, nella determinazione del valore di mercato e le dette linee guida definiscono, per gli operatori del mercato (valutatori, società di valutazione, banche e quant’altro) che li utilizzeranno, principi, standard, regole e procedure per la corretta valutazione che tiene conto delle disposizioni normative e dei regolamenti vigenti, con aggiornamento delle fonti e della terminologia utilizzata, nonché delle metodologie e la prassi di valutazione riconosciute a livello internazionale e nazionale.

Preliminarmente, si evidenzia che la stima a valore di marcato di una unità immobiliare e dei valori diversi dal quest’ultimo deve essere svolta da periti competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione risultino chiari, non fraintendibili e con indicazione di tutti gli elementi destinati alla corretta interpretazione della stessa valutazione.

Tra i numerosi requisiti richiesti al perito viene sottolineata la necessità che lo stesso sia indipendente e sia costantemente aggiornato ma soprattutto che non prenda parte ad alcuna attività relativa alla commercializzazione del credito o ad aspetti relativi alla commercializzazione del credito o di altri aspetti nevralgici del processo di erogazione del credito, non potendo essere coinvolto nemmeno sul monitoraggio dello stesso credito.

Sul tema della valutazione, invece, il documento ne richiama altri (EBA LOM – capitolo 7 paragrafo 206 e Banca d’Italia – circolare n. 285/2013) con i quali è previsto, innanzitutto, che le banche devono assicurare che la valutazione della garanzia reale sia effettuata in modo accurato e al momento della concessione del finanziamento, definendo internamente politiche e procedure.

Il prezzo di mercato, di fatto, è rappresentato dal prezzo di compravendita e il prezzo unitario medio deve essere determinato dividendo il prezzo totale per la quantità che esprime la caratteristica considerata, tenendo conto che i rapporti mercantili esprimono le informazioni di mercato di interesse per la stima immobiliare.

Il valore di trasformazione di un immobile è pari alla differenza attualizzata tra il valore di mercato dell’immobile trasformato e il costo relativo alla trasformazione (edificazione, ristrutturazione e quant’altro) al netto dell’utile dell’iniziativa immobiliare alla data di valutazione.

Il documento passa in rassegna alcuni metodi (confronto del mercato, finanziario o reddituale e dei costi) e, al termine del processo di valutazione, invita gli istituti di credito ad ottenere, per ogni garanzia immobiliare, una relazione chiara e trasparente che documenti, analiticamente, tutti gli elementi e parametri utilizzati per determinare il valore della garanzia reale, comprese tutte le informazioni e i dati necessari o sufficienti per la relativa facile comprensione.

Nelle appendici al documento, poi, vengono riportate alcune definizioni di valori differenti da quelli di mercato ma contenute nelle disposizioni normative o negli standard internazionali o europei alle quali le linee guida in commento fanno rifermento, al fine di avere una maggiore compiutezza dell’argomento trattato (valore del credito ipotecario, valore assicurabile, valore di vendita forzata e valore di mercato con assunzione), nonché le indicazioni per la valutazione di asset speciali come le strutture destinate ad attività di ricezione e alloggio come gli hotel, gli sviluppi immobiliari e le aziende agricole. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)