L’acquisto di una unità immobiliare da concedere in comodato ai parenti beneficia dell’agevolazione prima casa, purché la stessa unità costituisca la prima casa, anche in assenza di residenza. Nessuna decadenza dell’agevolazione, inoltre, nel caso in cui il contribuente, già in possesso di una unità immobiliare che ha goduto dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa, dimostri di adibire, entro un anno dall’atto originario, il secondo acquisto, soggetto a cambio di destinazione d’uso, integrando l’atto di compravendita con le dichiarazioni obbligatorie.

L’Agenzia delle entrate con due risposte (n. 751/2021 e n. 753/2021) ad altrettanti interpelli è intervenuta sulla corretta applicazione dell’agevolazione prima casa nel caso di acquisto da parte di un cittadino italiano, iscritto all’anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE) e residente a Londra, e di acquisto di un nuovo immobile in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso in abitazione.

Preliminarmente, si ricorda che l'agevolazione prima casa è disciplinata, distintamente, dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al dpr 131/1986, che ne fornisce la disciplina ai fini dell'imposta di registro, in campo Iva, dal n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al dpr 633/1972 che rinvia integralmente alle condizioni individuate dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al dpr 131/1986 e, infine, in relazione agli atti di trasferimento per successione o donazione, con effetti limitati alle imposte ipotecaria e catastale, dal comma 3 dell'art. 69 della legge 342/2000.

Con la prima risposta (n. 751/2021), l’Agenzia delle entrate ha esaminato il caso di un cittadino italiano emigrato all’estero e residente a Londra, che ha intenzione di acquistare un immobile in Italia da concedere in comodato gratuito alla madre.

L’Agenzia delle entrate, dopo aver ricordato le disposizioni vigenti, come in precedenza indicato, ha precisato che il detto cittadino può acquistare un immobile in Italia con l'agevolazione prima casa, in particolare applicando l’aliquota Iva ridotta (4%), a condizione che l’unità immobiliare costituisca la prima casa nel territorio italiano, senza alcun obbligo di fissarvi la residenza (circ. 38/E/2005).

Fermo restando il rispetto delle ulteriori condizioni, l’agenzia conferma, inoltre, che l'agevolazione spetta anche se il contribuente intende concedere l'immobile acquistato in comodato alla madre e che la successiva cessione dell'immobile nel quinquennio non determina plusvalenza tassabile (risoluzione n. 136/E/2008) se l'immobile viene effettivamente adibito ad abitazione principale del familiare comodatario, da intendersi tale il coniuge, il parente entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 5 del dpr 917/1986 (Tuir).

Con la seconda risposta (n. 753/2021), l’Agenzia delle entrate è intervenuta, sempre in merito alla citata agevolazione, ma nella fattispecie in cui un contribuente, dopo aver acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa nel 2017, decida di cedere lo stesso nel 2019 e, allo stesso tempo e nello stesso anno (2019) acquisti, anche in comproprietà, una unità immobiliare (C/2), in corso di ristrutturazione, da censire a fine lavori in una categoria residenziale (categoria A, non di lusso e non ufficio), senza chiedere in atto le agevolazioni prima casa, pur in presenza delle condizioni necessarie all’ottenimento dell’agevolazione.

L’Agenzia delle entrate, per il caso appena rappresentato, chiarisce che non si verifica la decadenza dall'agevolazione ottenuta nel 2017 se il contribuente dimostra di aver adibito l'immobile, acquistato successivamente e oggetto del cambio di destinazione d'uso, a propria abitazione principale entro un anno dalla registrazione dell'atto originario, potendo richiedere le agevolazioni sull'acquisto del 2019 in comproprietà e fornendo le dichiarazioni necessarie in un atto integrativo, nella medesima forma dell'atto originario, da registrare con pagamento dell'imposta di registro fissa e dell'imposta di bollo.

Infine, lo stesso contribuente può usufruire del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, di cui all’art. 7 della legge 448/1998, fornendo, anche in tal caso, la documentazione attestante la presenza delle condizioni agevolative, relativamente alla propria quota di proprietà oggetto dell’acquisto. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)