Superbonus del 110% spettante anche in presenza di una unità abitativa funzionalmente indipendente, dotata di ingresso autonomo, nonostante l’accesso alla stessa insista su un terreno in comproprietà gravata da una servitù prediale di godimento. Detrazione maggiorata fruibile anche in caso di immobili utilizzati promiscuamente ma, in tal caso, ridotta al 50%.

Queste alcune delle precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate nelle più recenti risposte alle istanze di interpello (n. 62 e 65), cui si aggiunge un’ulteriore (n. 58) relativamente ad un edificio posseduto in piena proprietà e nuda proprietà, ai fini dell’applicazione del superbonus, di cui agli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, convertito con modifiche dalla legge 77/2020.

Procedendo con ordine, la prima risposta fornita (n. 58) riguarda, in particolare, un edificio di cui l’istante è pieno proprietario per una delle due unità immobiliari facenti parte del medesimo immobile, mentre l’altra unità è posseduta dallo stesso in nuda proprietà con usufrutto a favore del padre.

Il contribuente ha intenzione di effettuare interventi di miglioramento sismico e chiede, inevitabilmente, se può fruire della detrazione maggiorata del 110%, di cui al citato art. 119 del dl 34/2020 e della opzione per la cessione e sconto, di cui al successivo art. 121 del dl 34/2020; nella soluzione prospettata lo stesso istante ritiene di poter beneficiare, per la parte di cui è nudo proprietario, del superbonus, attribuendo le spese al 50%, con distinta fatturazione, anche per tipo di intervento (efficienza e rischio sismico).

Come di consueto, l’Agenzia delle entrate ripercorre l’intera disciplina, ricorda che per il 110% le spese devono essere sostenute nell’intervallo tra l’1/07/2020 e il 31/12/2021 (con le modifiche della legge di bilancio, al 30/06/2022 o, addirittura, al 31/12/2022 in presenza di lavori eseguiti nella misura del 60%) e richiama i più recenti documenti di prassi (circ. 24/E/2020, risoluzione 60/E/2020 e circ. 30/E/2020).

Dopodiché, relativamente ai quesiti posti, l’agenzia prende atto delle modifiche introdotte dalla lett. n), del comma 66 dell’art. 1 della legge 178/2020, che ha modificato la lett. a), del comma 9 dell’art. 119, prevedendo che la detrazione del 110% è fruibile anche con riferimento agli interventi eseguiti su edifici composti da due a quattro unità distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Quindi, l’agevolazione spetta, e risulta cedibile, anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, nei limiti appena indicati e, nella fattispecie, quindi, il contribuente può accedere, nel rispetto delle altre condizioni, alla detta agevolazione, tenendo conto del limite massimo di spesa che è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, con la conseguenza che, per gli interventi di miglioramento sismico, il limite massimo si spesa ammissibile è costituito dalla somma degli importi previsto per ciascuno degli interventi e che il bonus deve essere suddiviso tra i soggetti detentori e possessori che partecipano alla spesa in ragione dell’onere effettivamente sostenuto e documentato.  

Con la seconda risposta (n. 62), l’agenzia interviene sulla qualificazione dell’unità, facente parte di un edificio composto da otto unità abitative, con particolare riferimento alla indipendenza funzionale, prendendo atto delle più recenti modifiche e del fatto che l’accesso all’unità destinata agli interventi non è di proprietà esclusiva ma si affaccia su un’area condominiale gravata da una servitù prediale perpetua di godimento a esclusivo vantaggio della singola unità residenziale, confermando che, nel caso di specie, è possibile accedere alla detrazione maggiorata.

Infine, con l’ultima risposta (n. 65) l’Agenzia delle entrate, in presenza di una unità immobiliare destinata (promiscuamente) in parte come abitazione del soggetto istante e in parte all’esercizio dell’attività di B&B, occasionale o abituale, nel caso di esecuzione di interventi antisismici, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del dl 63/2013 (ma anche con riguardo agli interventi di efficientamento energetico), la detrazione del 110% deve essere ridotta al 50%, (risoluzione n. 18/E/2008), per effetto della simmetria tra le agevolazioni per la riqualificazione energetica e quelle per la ristrutturazione edilizia, ivi compresa quella concernente gli interventi antisismici. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)