Non accede al superbonus del 110% il contribuente, anche residente all'estero, che risulta unico proprietario, in relazione alla possesso della piena proprietà di una unità immobiliare e alla nuda proprietà delle altre due unità, facenti parte dell’unico edificio.

Così la risoluzione 78/E del 15 dicembre scorso dell’Agenzia delle entrate che è di nuovo intervenuta sulla problematica riguardante l’unico proprietario dell’edificio, ai fini dell’applicazione della disciplina sulla detrazione maggiorata del 110%, di cui agli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020.

Si tratta di una risposta ad una precisa istanza di interpello nella quale l’istante dichiara, innanzitutto, di essere residente all’estero ma di essere pieno proprietario di una unità immobiliare e nudo proprietario di altre due unità immobiliari, di cui due a destinazione abitativa e una unità adibita a magazzino, tutte formanti un unico edificio che lo stesso contribuente desidera sottoporre a lavori di ristrutturazione e, in particolare, sulle quali intende eseguire un intervento adeguato di isolamento termico e di miglioramento strutturale antisismico, applicando, pertanto, la disciplina sulla detrazione del 110%, di cui al citato art. 34/2020.

Per l’istante è possibile fruire della detrazione maggiorata stante la presenza di diversi diritti reali a favore di soggetti diversi sulle diverse unità immobiliari facenti parte del detto fabbricato plurifamiliare, giacché ritiene che la situazione, come presentata, integri la configurabilità di un condominio idoneo, appunto, ad ottenere il 110%.

L’Agenzia delle entrate ricorda, preliminarmente, che l’art. 119 del dl 34/2020, disciplina il superbonus per le spese sostenute nel periodo tra l’1/07/2020 e il 31/12/2021 nella misura maggiorata del 110% per specifici interventi di efficientamento energetico; dette disposizioni, com’è noto, si sommano a quelle già presenti per interventi di riqualificazione, di cui agli articoli 14 e 16 del dl 63/2013.

Con particolare riferimento alla detrazione maggiorata, l’Agenzia delle entrate richiama il più recente documento di prassi (circ. 24/E/2020), al quale rinvia per i necessari approfondimenti, evidenziando quali sono gli immobili destinatari della detta detrazione (parti comuni di edifici in condominio, edifici residenziali unifamiliari, unità immobiliari indipendenti e altro), specificando la tipologia (trainanti e trainati) degli interventi e ricordando anche la possibilità di ottenere lo sconto in fattura o la cessione del credito ai sensi del successivo art. 121 del dl 34/2020.

Ma con particolare riferimento alla situazione enunciata da parte del soggetto non residente, in relazione alle spese che il medesimo deve sostenere per gli interventi sulle tre unità immobiliari e relative parti comuni, facenti parte di un unico edificio, l’Agenzia delle entrate, richiamando il più recente documento di prassi (circ. 24/E/2020 § 1.1) ricorda che sono ammessi alla detrazione maggiorata gli interventi su parti comuni di isolamento termico e di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, nonché gli interventi antisismici, di cui al comma 4 del citato art. 119.

In aggiunta, la stessa agenzia ricorda che, per quanto concerne i soggetti non residenti, la detrazione è possibile se gli interventi si eseguono al di fuori del regime d’impresa e/o di lavoro autonomo, in possesso di reddito imponibile.

Permane, però, il problema che per l’Agenzia delle entrate, come già più volte indicato (circ. 24/E/2020), il condominio è espressamente richiamato dalla lettera a), del comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020 e che lo stesso si configura come una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, che si determina automaticamente e in cui coesiste la proprietà individuale degli inquilini e una comproprietà sui beni comuni dell'immobile, con la conseguenza che anche in presenza di soggetti, che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili sulla base di un diritto reale di godimento, l’edificio costituito da più immobili posseduti da un unico proprietario non può, per quanto detto, configurarsi come condominio e, quindi, non è destinatario del 110%, potendo usufruire, invece, delle detrazioni ordinarie, di cui agli articoli 14 e 16 del dl 63/2013.

Si tratta, in effetti, di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate ma di proprietà di unico proprietario, pur in presenza del diritto di usufrutto. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)