Per le società che eseguono interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, il sismabonus e l’ecobonus spettano limitatamente al volume presente all’inizio dei lavori. Per entrambi gli interventi, inoltre, ai fini della determinazione delle soglie di spesa, si deve considerare esclusivamente le unità esistenti all’inizio degli interventi.

L’Agenzia delle Entrate ha ribadito questi concetti consolidati anche nella più recente risposta (n. 814/2021) fornita su un interpello avente per oggetto gli interventi di cui agli articoli 14 (ecobonus) e 16 (sismabonus) del D.L. 63/2013.

Con il richiamato interpello, la società istante aveva dichiarato di aver acquistato, nel 2020, alcuni immobili collocati in una area centrale della città e intende eseguire sugli stessi alcuni interventi destinati alla nota “rigenerazione urbana” con la demolizione delle unità immobiliari esistenti e la ricostruzione, nel medesimo sito, di numerose unità immobiliari, con diversa sagoma e volumetria, con le innovazioni destinate all’adeguamento sismico e all’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Nell’ambito del progetto di demolizione e/o ricostruzione dell’edificio, la società realizza l’isolamento delle nuove strutture disperdenti, la correzione dei ponti termici, la messa in opera di serramenti esterni e dei portoncini di ingresso, la realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato e di un nuovo impianto di produzione di acqua calda sanitaria, alimentato da pompa di calore, in conformità del permesso a costruire ottenuto dal comune di riferimento, al fine di consentire l’esecuzione di un intervento di sostituzione edilizia in applicazione del “Piano casa regionale”.

Sulla base degli interventi appena indicati, la società istante ha chiesto, innanzitutto, se gli interventi di demolizione e ricostruzione beneficiano della detrazione di cui agli articoli 16-bis del D.P.R. 917/1986 e 16 del D.L. 63/2013 (sismabonus) e se gli interventi di riqualificazione energetica, che si riferiscono alle parti comuni del condominio, possono beneficiare della detrazione, di cui al comma 2quater dell’art. 14 del D.L. 63/2013 e se gli ulteriori interventi diano diritto a diverse e ulteriori tipologie di detrazioni, di cui ai commi 1, 2, 2-bis dell’art. 14 del D.L. 63/2013.

Con ulteriori quesiti, la società istante ha chiesto, in aggiunta, come quantificare i limiti massimi di spesa e se le detrazioni possono cumularsi, rispetto alle varie tipologie enunciate, proponendo una propria soluzione interpretativa articolata e complessa che ammette le detrazioni indicate determinate sulle nuove unità abitative e non sulle unità esistenti prima dell’inizio dei detti interventi.

Nel caso, infine, in cui l’acquirente volesse fruire della detrazione sisma acquisti, di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del D.L. 63/2013, la società ritiene di dover ricalcolare la detrazione residua spettante in misura proporzionale ai millesimi complessivi rispetto ai millesimi ceduti e i millesimi, a loro volta, dovrebbero essere calcolati su quelli risultanti dopo la ristrutturazione e non su quelli presenti in data anteriore alla ristrutturazione.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto alla maggior parte dei quesiti posti dall’istante precisando che per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. d), comma 1, art. 3 del D.P.R. 380/2001, consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento di un complesso immobiliare posseduto da una società, la stessa, nel rispetto di quanto previsto dalle normative di riferimento, potrà beneficiare della detrazione concernente il sismabonus, di cui all’art. art. 16 del D.L. 63/2013 e dell'ecobonus, di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 ma, limitatamente alla detta ultima agevolazione, al volume esistente prima dell’inizio dei lavori, mantenendo distinte le fatturazione relative alle due tipologie di intervento di ristrutturazione e di ampliamento o, alternativamente, dell’eco-sismabonus, di cui al comma 2-quater.1 dell’art. 14 del D.L. 63/2013.

L’Agenzia delle Entrate, quindi, ha ribadito, innanzitutto, che, ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alle agevolazioni, si rende necessario considerare le unità immobiliari censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi e non, al contrario, quelle risultanti alla fine dei lavori.

Nel caso in cui, infine, la società esegua interventi sia di efficienza energetica sia di miglioramento sismico, con relative spese indicate distintamente per tipologia, la stessa può fruire dell'ecobonus senza che ciò precluda al potenziale acquirente dell'unità ristrutturata la detrazione per sismabonus acquisti, di cui al comma 1-septies, dell’art. 16 del D.L. 63/2013 mentre all’acquirente futuro non spetta l’agevolazione indicata, nel caso in cui la società istante abbia beneficiato sia dell'ecobonus sia del sismabonus. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIAOGGI  (riproduzione riservata)