Con la legge di bilancio 2024 è stata incrementata al 26% l’aliquota per la tassazione dei redditi derivanti da contratti di locazione breve, in presenza dell’opzione per l’imposta sostitutiva (fino al 31/12/2023 era il 21%). L’aliquota ridotta (21%) resta limitata ai redditi derivanti dalla locazione breve ma soltanto per una unità immobiliare, come individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Con il comma 63, dell’art. 1 della legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024) sono state introdotte importanti modifiche alla disciplina sulla tassazione degli affitti brevi e a uso turistico, a partire dal 1° gennaio scorso.

Di conseguenza, ai redditi derivanti dalle dette locazioni, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva, si rende applicabile l’aliquota del 26%, che fino alla fine dello scorso anno era pari al 21%, resta confermata la detta aliquota (21%) per i redditi derivanti dalla locazione di una sola unità immobiliare, come indicata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi e, nel caso in cui la locazione sia gestita da intermediari o da piattaforme telematiche, questi ultimi soggetti devono trattenere una ritenuta a titolo d’acconto nella misura del 21%.

I soggetti residenti al di fuori dell’Ue, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro e che incassano canoni o corrispettivi relativi ai contratti o se intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono adempiere agli obblighi fiscali mentre quelli collocati al di fuori dall’Ue e privi di un’organizzazione stabile all’interno di uno Stato membro devono adempiere agli obblighi fiscali in qualità di responsabili d’imposta, nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti che sono sostituti d’imposta, ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. 600/1973; in assenza di nomina, i soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti allo stesso gruppo sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

Inoltre, i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Ue, privi di una stabile organizzazione in Italia, possono eseguire direttamente gli obblighi fiscali o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale da individuarsi tra i sostituti d’imposta.

Per poter rientrare nella disciplina, il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa e la detta condizione deve riguardare entrambe le controparti contrattuali, restando esclusi i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di attività come quella per uso foresteria dei dipendenti e quelli stipulati da soggetti che esercitano attività commerciale occasionale (redditi diversi).

Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale e devono far riferimento alle unità censite nelle categorie da "A1" a "A11", con esclusione dell’A10, e relative pertinenze e devono essere collocati sul territorio nazionale, con conseguente esclusione di quelli collati all’estero.

Dall’1/01/2024, quindi, il reddito della locazione breve può essere assoggettato, per opzione, all’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, nella misura del 26%, fatto che per una unità identificata dal contribuente cui resta applicabile l’aliquota ridotta del 21%.

Gli intermediari devono (sanzioni variabili da 250 a 2.000 per l’omissione) trasmettere annualmente i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite, di cui a comma 4 dell'art. 4 del D.L. 50/2017, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui i dati si riferiscono e trattenere una somma a titolo di ritenuta, con la conseguenza che gli stessi sono tenuti, se gestiscono anche gli incassi, a trattenere e versare, entro il giorno 16 del mese successivo (codice tributo 1919) all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21% sull’ammontare del contratto (escluse cauzioni, penali e depositi cauzionali) e rilasciare la necessaria certificazione annuale.

Infine, anche se il caso non è ricorrente e può fare solo riferimento a unità immobiliari di pregio, si evidenzia che, come indicato in una recente risposta alla stampa specializzata, gli agenti in affari, che svolgono attività di mediazione immobiliare, rientrano tra i soggetti, di cui all’art. 3 del d.lgs. n. 231/2007, con la conseguenza che gli stessi sono tenti agli adempimenti antiriciclaggio in presenza di operazioni per le quali il canone mensile risulti pari o superiore a diecimila euro. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)