Ai fini della fruibilità del superbonus del 110%, il professionista tecnico deve essere asseverare la regolarità urbanistica con esclusivo riferimento alle parti comuni. Non è, quindi, necessario, che lo stesso proceda alla verifica della presenza di abusi nelle singole unità facenti parti dell’edificio, anche in presenza di interventi trainati eseguiti sulle singole unità.

La semplificazione è stata recentemente sancita con il comma 13-ter, in vigore dallo scorso 14 ottobre 2020, introdotto recentemente, all’interno dell’art. 119 del D.L. 34/2020, convertito nella legge 77/2020, dal comma 3-quinquies dell’art. 51 del D.L. 14 agosto 2020 n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126.

Il citato comma 13-ter, introdotto appunto nell’art. 119 del D.L. 34/2020, dispone letteralmente che, al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo “stato legittimo” degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia, devono essere riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Si evidenzia ulteriormente che lo “stato legittimo” dell'immobile o dell'unità immobiliare non è altro che quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

E’ lo stesso art- 9-bis del D.P.R. 380/2001 che precisa, in aggiunta, che per gli immobili realizzati in un’epoca, nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello risultante dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il comma 13-ter dell’art. 119, quindi, nella nuova versione estende la semplificazione a tutti gli interventi, di cui allo stesso art. 119 del D.L. 34/2020, e limita i contenuti dell’asseverazione dei tecnici alla sola conformità rispetto, come detto, al citato “stato legittimo” dell’immobile oggetto degli interventi destinatari del 110%, nel rispetto dell’ulteriore condizione che l’immobile non sia stato realizzato in assenza di titolo abitativo o in totale difformità del titolo abitativo o con titolo annullato, se prescritto dalla legislazione o regolamentazione allora vigente.

Sul punto, a sostegno di quanto affermato in precedenza, un intervento della Direzione Regionale dell’Emilia Romagna (interpello n. 909-1494/2020) in risposta ad una precisa istanza dello scorso 1° dicembre di una società di servizi che aveva sottoscritto, con un condominio, un contratto di appalto per l’esecuzione di lavori (trainanti e trainati) di efficientamento energetico destinati a fruire della detrazione maggiorata del 110%.

Prendendo atto della modifica intervenuta e, quindi, della presenza del citato comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. 34/2020, la società istante riteneva che le asseverazioni dei tecnici abilitati dovessero essere riferiti “esclusivamente” alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi indicati, disinteressandosi della presenza di eventuali non conformità urbanistiche potenzialmente riscontrabili nelle singole unità abitative appartenenti all’edificio oggetto dei lavori, con la conseguenza che la possibile presenza di detti abusi non avrebbe precluso all’accesso del 110% non solo per gli interventi trainanti (cappotto e caldaie) ma anche per gli interventi trainati (sostituzione serramenti) di ogni singola unità, stante il fatto che detto ultimo intervento sarebbe stato eseguito sulla facciata del condominio ovvero sulle parti comuni.

Nella risposta, la Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, prendendo atto delle modifiche legislative intervenute, precisa che il tecnico abilitato può asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di riscontrare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprietà unità immobiliari, con la conseguenza che la detta direzione si ritiene in linea con la soluzione prospettata dall’istante. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)