Nel caso in cui un condòmino abbia eseguito la cessione del credito (cessione o sconto), anche in presenza di condominio minimo e senza amministratore, si rende necessario presentare la comunicazione delle spese condominiali entro il prossimo 7 aprile.

Così l’Agenzia delle Entrate che una risposta a un quesito (FAQ) del 23 marzo 2022 è intervenuta sull’obbligo imposto agli amministratori di comunicare gli interventi edilizi che fruiscono di agevolazioni fiscali, con particolare riferimento alla presenza di un condominio minimo e di esecuzione degli interventi edilizi eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali.

Con il recente provvedimento dell’Agenzia delle entrate (provvedimento n. 83833/2022) è stato prorogato il termine per la comunicazione all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica eseguiti sulle parti comuni degli edifici, necessari per la puntuale elaborazione della dichiarazione precompilata 2022, riferibile al periodo d’imposta 2021.

Si ricorda, preliminarmente, che con l’art. 2 del D.M. 1° dicembre 2016 è stato stabilito che ai fini della elaborazione delle dichiarazioni precompilate, gli amministratori di condominio devono trasmettere in via telematica, entro il 16 marzo (in precedenza il 28 febbraio) di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio, con evidenza delle quote di spesa assegnate ad ogni condòmino.

Il provvedimento, in effetti, impone il citato obbligo ai soli amministratori di condominio e, quindi, ci si riferisce esclusivamente a quegli edifici con condòmini superiori a otto e non anche a quelli definiti “minimi” ovvero con un numero di condòmini inferiori a otto che, correttamente, sono organizzati e amministrati da soggetto qualificato.

Il problema, a ridosso della scadenza, come detto prorogata dal 16/03/2022 al 7/04/2022, emerge in tutta la sua complessità dalla lettura combinata della citata risposta del 23 marzo scorso dell’Agenzia delle Entrate e delle istruzioni all’utilizzo del software per la comunicazione giacché si estende il detto obbligo anche ai condomini minimi, con inevitabili criticità.

Si deve ricordare, preliminarmente, che si tratta di una comunicazione che prevede una comunicazione corposa delle spese sostenute nel corso del 2021, finalizzate agli interventi edilizi eseguiti sulle parti comuni (dal recupero del patrimonio edilizio al bonus per la sistemazione dei giardini), con la necessità di indicare numerosi dettagli (tipologia di intervento, cessioni eseguite e quant’altro) e di dati delle unità immobiliari, nonché dei soggetti cui è stata attribuita la spesa.

Stante il contenuto del decreto che ha introdotto l’obbligo, da sempre  è stata ritenuta corretta l’esclusione dall’adempimento da parte dei condòmini che rappresentano i condomini minimi ma la recente risposta dell’Agenzia delle Entrate, alla domanda se i condomini minimi sono soggetti a tale obbligo, ha precisato che se il condominio minimo, con condòmini fino a otto, ha nominato un amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, quest’ultimo è tenuto a comunicare i dati relativi agli interventi ma se, invece, siamo in presenza di un condominio minimo senza amministratore, i condòmini non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria “ad eccezione del caso in cui uno dei soggetti a cui è stata attribuita la spesa abbia effettuato la cessione del credito” precisando che “in quest’ultimo caso il condòmino incaricato (del condominio minimo) dovrà comunicare tutti i dati riguardanti i detti interventi eseguiti sulle parti comuni del condominio “compilando anche le sezioni relative al credito ceduto”.

Di conseguenza, dalla lettura si evince che anche il condòmino del condominio minimo (fino a otto), in presenza di almeno un condòmino che ha eseguito la cessione, resta obbligato alla trasmissione della comunicazione posta a carico degli amministratori ma, a parte la complessità nella redazione con la necessità che ci si dovrà rivolgere a soggetti qualificati, non risulta chiaro se la detta comunicazione sia necessaria anche in presenza di sconto sul corrispettivo, di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020 (anche se si ritiene di fornire una risposta assolutamente affermativa) con certezza, invece, che il condòmino debba comunicare “tutti i dati” relativi all’intero condominio minimo.

Naturalmente, il condòmino potrà avvalersi di soggetti qualificati per la trasmissione ma si ritiene che la detta richiesta sia esuberante rispetto alle conoscenze e attività sviluppate da un condominio di ridotte dimensioni, riconoscendo che l’adempimento è certamente finalizzato alla presentazione di una dichiarazione precompilata completa.

Nel caso di omessa trasmissione della citata comunicazione, però, si ritiene che il beneficiario non perda il diritto all’agevolazione e, in aggiunta, che il condòmino, che si sostituisce nelle funzioni dell’amministratore, non possa essere sanzionato, ai sensi del comma 5-bis, dell’art. 3 del d.lgs. 175/2014 per omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati, con la sanzione di euro 100 per ogni comunicazione, con un massimo di euro 50.000, poiché nessuna norma cogente prevede e impone il detto obbligo in capo al condominio minimo. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI   (riproduzione riservata)