Plusvalenza da cessione infraquinquennale dell’immobile ridotta per effetto dell’ammontare delle spese relative agli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico che assumono la veste di spese incrementative, a prescindere dalla fruizione del 110%, incrementando il costo di acquisto o costruzione.

Così l’Agenzia delle entrate che, con la risposta n. 204 di ieri, è intervenuta su una fattispecie particolare, quella dell’opzione dello sconto in fattura, di cui all’art. 121 del dl 34/2020, con interventi destinatari della detrazione maggiorata del 110%, di cui al precedente art. 119 e cessione dell’immobile.

L’istante ha fatto presente di possedere, quale unico proprietario, una unità immobiliare collocata all’interno di un condominio minimo che ha deliberato alcuni interventi, finalizzati alla riduzione del rischio sismico, con miglioramento di due classi sismiche e interventi di efficientamento energetico, con miglioramento, anche in tal caso, di due classi energetiche e sostituzione di serramenti nella singola unità, quali interventi trainati, desiderando fruire del superbonus.

Inoltre, il contribuente fa presente di voler optare per lo sconto in fattura, di cui all’art. 121 del dl 34/2020 per la parte di propria competenza ma fa presente di aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita della medesima unità e che, trattandosi di una vendita eseguita nel quinquennio, sono necessari chiarimenti in merito alla puntuale determinazione della plusvalenza che, ai sensi dell’art. 67 del dpr 917/1986 (Tuir) risulta tassabile, come determinata ai sensi del successivo art. 68.

L’Agenzia delle entrate ripercorre la disciplina del 110%, ricorda quali tipologie di interventi e su quali immobili le spese possono fruire della detrazione maggiorata, tenendo conto del condominio minimo e delle novità apportate recentemente dalla legge 178/2020 (legge di bilancio 2021), con particolare riguardo al fatto che il superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30/06/2022 e che, per la parte di spese sostenute nel 2022, la cessione avviene solo se relative a quelle che fruiscono della maggiorazione e che la detrazione deve essere ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Ricorda, in aggiunta, che ai fini dell’applicazione del 110% gli interventi trainanti devono essere eseguiti nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Con particolare riferimento alla fattispecie, oggetto dell’interpello, l’Agenzia delle entrate ricorda che la lett. b), comma 1 dell’art. 67 del Tuir dispone che, nell’ambito della sfera giuridica delle persone fisiche, quindi al di fuori dell’ambito del regime d’impresa e/o di lavoro autonomo, sono tassabili le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con l’eccezione di quelli ricevuti per successione e delle unità urbane destinate, per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto o costruzione e cessione, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La stessa agenzia richiama il successivo art. 68 per la determinazione della plusvalenza, costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto e/o il costo di costruzione del bene ceduto “aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo” e ricorda la possibile tassazione sostitutiva, di cui al comma 496, art. 1 della legge 266/2005.

Stante il fatto che l’obiettivo perseguito dal legislatore è quello di tassare i plusvalori, in particolar modo se realizzati con intenti speculativi, l’agenzia ritiene che le spese imputate su base millesimale al condòmino e le spese per la sostituzione dei serramenti dell’unità singola posta in vendita non possono che configurarsi come spese che determinano un aumento di valore dell’unità immobiliare (Cassazione, sentenza n. 16538/218), perdurante al momento dell’operazione imponibile e, quindi, che le stesse devono essere portate ad incremento del valore di acquisizione (costo di acquisto o di costruzione), risultando del tutto ininfluente il fatto che il contribuente abbia consentito la fruizione del 110% e sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura; una diversa interpretazione determinerebbe una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale, per effetto della tassazione di un maggior ammontare della plusvalenza. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)