Detrazione maggiorata del 110% estesa agli acquisti di unità immobiliari collocate in zona a rischio simico 1, 2 e 3 con passaggio a classi di rischio inferiori (una o due classi). Per beneficiare del superbonus, le persone fisiche acquirenti devono aver sottoscritto l’atto di acquisto entro il 31/12/2021 e possono cedere il credito al cedente.

Il comma 4, dell’art. 119 del dl 34/2020 ha elevato la detrazione al 110% delle spese sostenute dall’1/07/2020 al 31/12/2021 anche per l’acquisto delle unità immobiliari collocate in determinate zone sismiche.

Il comma 1-septies dell’art. 16 del dl 63/2013, come richiamato nel documento relativo all’audizione del direttore dell’Agenzia delle entrate del 18 novembre scorso, stabilisce che, qualora gli interventi di riduzione del rischio sismico degli edifici, di cui al comma 1-quater del medesimo articolo 16 siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (quindi con esclusione della 4), mediante demolizione e ricostruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedono entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori alla successiva alienazione, la detrazione spetta all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% o dell’85% del prezzo di ogni singola unità immobiliare, come risultante nell’atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro.

Ai fini della relativa fruibilità, posto che anche questo credito d’imposta può essere ceduto anche al cedente l’unità (codici 26 e 27 da utilizzare nel modello di opzione), ai sensi dell’art. 121 del dl 34/2020, è necessario che l’impresa cedente sia proprietaria dell’intero edificio demolito nella sua interezza e successivamente ricostruito (Agenzia delle entrate, risposta n. 213/2020) e la stessa impresa deve essere intestataria del titolo abilitativo per la realizzazione dei lavori e deve essere astrattamente idonea ad eseguire gli interventi di demolizione e ricostruzione (verifica da eseguire tenendo conto del codice ATECO o dell’oggetto sociale); solo in presenza di dette caratteristiche, la detrazione, anche maggiorata, spetta all’acquirente anche se i lavori di demolizione e ricostruzione non sono effettuati direttamente dalla impresa cedente.

Gli interventi indicati devono essere eseguiti anteriormente alla cessione, devono riguardare la demolizione e la ricostruzione dell’intero edificio, anche con interventi di ristrutturazione edilizia, di cui alla lettera d), comma 1, art. 3 del dpr 380/2001 o di nuova costruzione, di cui alla successiva lettera e) e le pratiche per ottenere le relative autorizzazioni devono essere iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 (Agenzia delle entrate, circ. 19/E(2020, risposte n. 431/2020 e 93/2020).

Ai fini della fruibilità del bonus, anche maggiorato, gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio devono determinare il miglioramento del rischio sismico tale da consentire, dopo l’intervento, l’acquisizione della classe (o delle classi) di rischio inferiori rispetto a quella esistente anteriormente; si tratta, inoltre, di unità immobiliari ubicate in edifici collocati, come detto, nelle aree sismiche 1, 2 e 3 (dpcm 3519/2006) e l’acquisto deve avvenire entro diciotto mesi dall’ultimazione dei lavori sull’intero edificio, mentre la detrazione potrà essere fruita dall’acquirente solo dall’anno di imposta in cui detti lavorai sono ultimati (Agenzia delle entrate, risposta n. 5/2020).

In presenza di acconti, effettuati prima della stipula dell’atto di compravendita, gli acquirenti possono beneficiare di tale bonus ma a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione (risposta citata n. 5/2220).

Sul tema, da ultimo, il recente intervento del direttore delle Entrate che, confermando precedenti indicazioni (risposte n. 515/2020, n. 557/2020 e 558/2020), ha affermato che, fermo restando il rispetto del principio di cassa, affinché le persone fisiche delle dette unità immobiliari possano beneficiare del superbonus del 110%, l’atto di acquisto deve essere stipulato entro e non oltre il 31/12/2021.

Gli acquirenti, infine, possono fruire della prevista detrazione anche per gli acconti pagati a partire dal 1° luglio scorso, giacché l’agevolazione a tale data era vigente, a condizione, si ribadisce, che il preliminare di acquisto sia stato registrato e che il rogito definitivo, appunto, sia redatto entro il 31/12/2021. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)