In attesa delle opportune modifiche al recente provvedimento che ha innescato il blocco delle cessioni e dello sconto in fattura delle detrazioni maturate sugli interventi edilizi, si deve ritenere possibile l’applicazione dell’opzione anche per i “bonus acquisti” relativi ai contratti ancora nei termini per la registrazione alla data del 17 febbraio 2023.

Com’è noto, il D.L. n. 11/2023, entrato in vigore il 17 febbraio 2023, da un lato ha completamente bloccato le cessioni dei crediti legati alle detrazioni edilizie maturate con titoli abilitativi presentati dopo la detta data, e, dall’altro, ha rivisto le norme in materia di responsabilità, delimitando il perimetro di applicazione del concorso nella violazione, in presenza di cessionari in possesso della documentazione prevista o che sono in grado di dimostrare la corretta esecuzione degli interventi.

Con riferimento al primo punto, però, la lettera c), del comma 2 dell’art. 2 introduce una esclusione dal blocco delle cessioni (cessioni e sconto in fattura), di cui all’art. 121 del D.L. n. 34/2020, quando, testualmente, risulti “regolarmente” registrato il contratto preliminare o risulti stipulato il rogito definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari, ai sensi del comma 3, dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 o ai sensi del comma 1-septies, dell’art. 16 del D.L. n. 63/2013, convertito nella legge n. 90/2013.

Posto che l'applicazione del sisma bonus acquisti, di cui al comma 1-septies dell'art. 16 del D.L. n. 63/2013, nella versione maggiorata (superbonus), per effetto del richiamo a cura dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, è ammessa se il rogito era stato stipulato entro il 30/06/2022 o se il rogito è stato stipulato dopo il 30 giugno 2022, ma entro il 31 dicembre 2022 e soltanto se sussistono tutte le condizioni poste dal terzo periodo del comma 4 dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020 e mai se il rogito è stato stipulato dopo il 31 dicembre 2022, restano in piedi le detrazioni del 75% o dell’85% per il sisma bonus ordinario e la detrazione Irpef al 50% per le spese, sostenute fino al 31 dicembre 2024, per l'acquisto di un'unità immobiliare collocata in edificio interamente ristrutturato.

Tale ultima detrazione spetta a condizione che (Agenzia delle entrate, circolare n. 7/E/2021) siano stati eseguiti interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 riguardanti l'intero fabbricato in cui è collocata l'unità immobiliare ceduta, i lavori risultino eseguiti da un'impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia e l'unità immobiliare sia ceduta dall'impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o assegnata dalla cooperativa edilizia entro diciotto mesi dal termine dei lavori.

Il D.L. n. 11/2023, quindi, tenendo conto di quanto appena indicato, prevede la possibilità di continuare, anche dopo la data del 17 febbraio 2023, con l’esercizio delle opzioni per la cessione o sconto sul corrispettivo a condizione che si sia in presenza di un rogito di compravendita già stipulato alla detta data o di un contratto preliminare “regolarmente” registrato.

Quindi, tralasciando gli atti definitivi di compravendita, la lett. c), del comma 2 dell’art. 2 del D.L. n. 11/2023, il legislatore ha introdotto un regime transitorio anche per i preliminari “regolarmente” registrati.

Sul punto, innanzitutto, si ricorda che la registrazione è un atto dovuto, ancorché il compromesso sia una scrittura privata che non richiede la presenza del notaio, entro trenta giorni dalla sottoscrizione e che la detta registrazione non ha niente a che vedere con la trascrizione che resta facoltativa, sebbene utile per garantire l'acquirente da eventuali frodi del venditore qualora questi prometta in vendita, o venda del tutto, l'immobile ad altre persone, nonostante la firma di un precedente compromesso.

Di conseguenza, si devono ritenere assolutamente nei termini (e possono esercitare le opzioni, di cui all’art. 121 del D.L. n. 34/2020) tutti quei contratti stipulati in data anteriore al 17 febbraio 2023 ma a ridosso della detta data e ancora da registrare nel termine fisso di trenta giorni, come previsto dall'art. 13 del D.P.R. 131/1986, poiché l'art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 dispone la registrazione in termine fisso, dei contratti preliminari di ogni specie, a prescindere dalla successiva conclusione del contratto definitivo; termine, peraltro, recentemente riallineato a trenta giorni (in luogo dei venti) dall'art. 14 del D.L. n. 73/2022, entrato in vigore il 22 giugno 2022. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)