Plusvalenze da cessione degli immobili che hanno beneficiato del superbonus determinate senza tenere conto del costo dell’intervento agevolato, se quest’ultimo si è concluso da non più di cinque anni dalla cessione. E, in aggiunta, intensificazione dei controlli con utilizzo di liste selettive al fine di verificare la presenza delle rendite catastali aggiornate.

Queste le novità inserite nella più recente bozza di disegno di legge di bilancio per il 2024 aventi a oggetto la detrazione maggiorata (superbonus) del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020.

Si prevede, innanzitutto, l’inserimento della lettera b-bis) nel comma 1 dell’art. 67 del dpr 917/1986 (Tuir) destinato alla rilevazione di alcune fattispecie di redditi diversi nell’ambito della sfera giuridico-patrimoniale dei contribuenti privati (non esercenti attività di impresa o di lavoro autonomo).

Si dispone, in particolare, la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati, di cui all’articolo 119 del dl 34/2020, convertito nella legge 77/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

La norma introduce, però, anche una esclusione per gli immobili acquisiti per successione e per quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

In seconda battuta, si interviene sul comma 1 del successivo art. 68 del Tuir, il quale stabilisce, in linea generale, che in caso di cessione di un immobile, la plusvalenza è determinata per differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’unità ceduta, “aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo”; quindi, per esempio, se euro 100.000 rappresentano  il corrispettivo derivante dalla vendita, euro 70.000 il prezzo pagato all’acquisto ed euro 5.000 i costi inerenti, il valore imponibile è rappresentato da euro 25.000.

Con la norma introdotta si dispone, altresì, che, ai fini della determinazione della plusvalenza emergente e, quindi, dell’ammontare tassabile, non si debba tenere conto delle spese riferibili agli interventi eseguiti beneficiando della detrazione maggiorata del 110% (superbonus), se il contribuente ha optato per la cessione della detrazione e/o per lo sconto in fattura, di cui all’art. 121 del dl 34/2020, e sempre che i lavori si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto di cessione.

Nel caso in cui, invece, gli interventi si siano conclusi da più di cinque anni (i cinque anni sono ritenuti congrui dalle norme sulla tassazione come sufficienti a confermare l’assenza di un intento speculativo) all’atto della cessione, nella determinazione dei “costi inerenti” si potrà tenere conto, anche nel caso di cessione e/o sconto in fattura, del cinquanta per cento delle spese relative agli interventi eseguiti.

Riprendendo l’esempio indicato, quindi, se a fronte di un corrispettivo pari a euro 100.000, un costo di acquisto di euro 70.000, costi inerenti pari a 5.000 e un intervento da superbonus da euro 10.000, se la cessione avviene entro il quinquennio dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza sarà determinata in euro 25.000 (quindi senza tenere conto dell’intervento agevolato di euro 10.000) mentre se la cessione avverrà oltre il quinquennio, la plusvalenza sarà ridotta a euro 20.000, giacché si potrà contare sulla possibilità di utilizzare la metà del costo dell’intervento agevolato ovvero di euro 5.000 (il 50% di 10.000).

Infine è stata introdotta una disposizione con la quale l’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi che hanno beneficiato della detrazione maggiorata del 110% (superbonus), dovrà verificare la presentazione dei documenti necessari per la corretta determinazione della rendita catastale.

Si dispone, di conseguenza, che i detti controlli potranno essere eseguiti sulla base di specifiche liste selettive, elaborate mediante l’utilizzo di moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)