Dal 16 marzo prossimo, ulteriore giro di vite per i costruttori di immobili. Prevista, infatti, la redazione del contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata a pena di nullità, a garanzia degli acquirenti di immobili da costruire, con polizza decennale per i danni all’immobile e rilascio di fidejussione contestuale all’atto di acquisto, a garanzia delle somme versate dall’acquirente in caso di crisi del costruttore.
Con il d.lgs. 14/2019, avente a oggetto il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” il legislatore ha voluto rafforzare le garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire, di cui al d.lgs. 122/2005; si deve far riferimento, in particolare, agli articoli da 385 a 388 del citato d.lgs. 14/2019.
E’ stato previsto, infatti, che, in presenza di un immobile da costruire per il quale è stato richiesto il permesso a costruire, ma che non risulta ancora edificato ovvero la cui costruzione non sia stata ancora ultimata, con la conseguenza che il costruttore non è ancora in possesso del certificato di agibilità, il contratto preliminare sia stipulato nella modalità di atto pubblico o, quantomeno, di scrittura privata autenticata, a pena di nullità; nel detto contratto devono essere indicati i dati della fidejussione che il costruttore deve consegnare all’acquirente e i dati della polizza decennale per danni potenziali all’immobile, entrambe necessarie a pena di nullità.
Preliminarmente, è necessario evidenziare che tali condizioni devono essere rispettate per i contratti di compravendita di “immobili da costruire”, per i quali il titolo abilitativo edilizio sarà richiesto e/o presentato dopo il 16 marzo prossimo, data di entrata in vigore del d.lgs. 14/2019.
Si ricorda, inoltre, che il d.lgs. 122/2005 aveva già previsto l’introduzione di talune garanzie stabilendo che la persona fisica acquirente si dovesse impegnare all’acquisto con trasferimento differito o all’assunzione di un’obbligazione di ottenere l’assegnazione in caso di una cooperativa edilizia mentre il costruttore, sia esso imprenditore, anche collettivo, che cooperativa, si doveva impegnare alla cessione dell’immobile da costruire, anche se la detta costruzione fosse stata appaltata a terzi.
Il nuovo comma 1, dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, come novellato dal citato d.lgs. 14/2019 (art. 388) prevede che il contratto preliminare di compravendita o altro contratto finalizzato al trasferimento dell’immobile in capo al compratore deve essere stipulato nelle forme, alternative, di atto pubblico e/o scrittura privata autenticata; in caso di mancato rispetto, il contratto è da ritenersi “nullo”, in via assoluta, giacché il vizio formale diventa sostanziale e risulta insanabile, l’azione di nullità non cade in prescrizione e la nullità è rilevabile da chiunque abbia interesse, anche d’ufficio.
Il preliminare, inoltre, deve contenere una serie di dati essenziali, come i dati anagrafici delle controparti, la natura dell’immobile, la descrizione e le caratteristiche tecniche dello stesso, i tempi di costruzione, l’indicazione del prezzo concordato, nonché dei relativi termini di pagamento, ma anche gli estremi dei possibili atti d’obbligo, dovendo rispettare il modello standard predisposto, e approvato entro il prossimo 14 giugno, dal ministero della giustizia; si ritiene che, in attesa, ovvero dal 16/03 al 14/06 (o data precedente di emanazione del provvedimento), si possa utilizzare un modello generale che contenga, però, i dati minimi richiesti.
Il costruttore deve rilasciare una polizza assicurativa per danni all’immobile di durata decennale, con dati identificativi e conformità da indicare nell’atto di trasferimento, a partire dalla data di ultimazione dei lavori e consegnare, prima o contestualmente alla stipula del preliminare, la fidejussione rilasciata da un istituto di credito o da una compagnia assicurativa pari all’ammontare totale delle somme e dell’ammontare di ogni altro accessorio riscosso o da riscuotere prima dell’atto traslativo, compresi gli interessi legali maturati con rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale.
La peculiarità è che il compratore potrà procedere alla escussione della garanzia fideiussoria a partire dalla data in cui si è verificata la crisi del costruttore, posta la comunicazione preventiva di voler rinunciare alla compravendita o dalla data in cui il notaio rogante attesti di non aver ricevuto la polizza assicurativa conforme al provvedimento ministeriale; anche in tale ultimo caso a condizione che lo stesso acquirente proceda con la comunicazione di recesso contrattuale, stante il fatto che la mancata consegna della polizza comporta la nullità del contratto, che soltanto il medesimo compratore può far valere. (ITALIA OGGI) - Fabrizio G. Poggiani (riproduzione riservata)