L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” non si applica al riacquisto di un diritto reale di godimento ma soltanto al riacquisto della piena proprietà di altro immobile, nel rispetto dei termini prescritti dalla disposizione agevolativa.

La decadenza dell’agevolazione, inoltre, travolge anche la fruibilità del credito d’imposta maturato dalla cessione della precedente unità abitativa agevolata.

Queste le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 192/2024, sul tema dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, di cui al comma 4 della Nota II-bis, art. 1 tariffa, Parte I del D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), in presenza di un riacquisto del diritto di usufrutto.

Nell’istanza di interpello è stato evidenziato che il contribuente ha acquistato un immobile a destinazione abitativa, fruendo dell’agevolazione prima casa, e che, prima del decorso del quinquennio, ha ceduto lo stesso; l’istante afferma di avere intenzione, entro un anno, di rilevare l’usufrutto totale a titolo oneroso di  unità abitativa, collocata in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell’immobile, mediante la sottoscrizione di un atto di compravendita redatto da un notaio.

Il contribuente ha chiesto se, per il nuovo acquisto, poteva invocare nuovamente l’agevolazione “prima casa”, utilizzando il credito d’imposta per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione o di usufrutto sul nuovo immobile, senza incorrere in un caso di decadenza e se la parte residua del credito maturato, dopo l’acquisto di questo diritto, potesse essere utilizzata in dichiarazione.

L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che le disposizioni richiamate, di cui alla Nota II-bis del D.P.R. 131/1986 (T.U.R.), prevedono che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di unità abitative non di lusso e agli atti costitutivi o traslativi di diritti (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione), devono ricorrere determinate condizioni (ubicazione dell’immobile nel comune ove il contribuente stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza, assenza di titolarità, in esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà o reali su altra casa di abitazione collocata sul territorio del medesimo comune o acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in commento).

L’agenzia ricorda anche che, in presenza di attestazioni mendaci o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito di unità immobiliari acquistate con l’agevolazione prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, si rendono applicabili le imposte (registro, ipotecaria e catastale) nella misura piena, con aggravio di una sanzione pari al 30% delle medesime imposte.

Il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione in commento prima del decorso del quinquennio dalla data di acquisto, inoltre, fa scattare la decadenza del regime agevolato fruito mentre la perdita del beneficio non si concretizza se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’unità abitativa, procede all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, prima del decorso del quinquennio.

Posto il richiamo a recente giurisprudenza di legittimità (Suprema Corte di Cassazione, sentenze nn. 11221/2020, 30527/2023 e 30882/2021), l’agenzia conclude affermando che per acquisto deve intendersi esclusivamente l’acquisizione del diritto di proprietà dell’immobile con la conseguenza che l’acquisto di un diritto di godimento non integra la fattispecie giuridica agevolata (acquisto di altro immobile) e, pertanto, che non rappresenta un titolo idoneo per evitare la decadenza dell’agevolazione in commento, con l’ulteriore conseguenza che quest’ultima travolge anche il riconoscimento del credito d’imposta, di cui al comma 1 dell’art. 7 della legge 448/1998. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI(riproduzione riservata)