Può fruire della detrazione del 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione edilizia sulle parti comuni, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96.000 per immobile, l’unico proprietario di un edificio non a prevalente destinazione abitativa. E la detrazione, per le spese sostenute sulle parti comuni, dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari abitative comprese nel medesimo edificio.

Questo il contenuto, in estrema sintesi, di una recente risposta (n. 5/2022) a un interpello avente ad oggetto l’applicazione della detrazione maggiorata del 110% (superbonus) per gli interventi di efficientamento energetico e antisismici su un edificio non a prevalente destinazione abitativa, posseduto da un unico proprietario, con usufrutto parziale a favore di altro soggetto.

Nell’istanza, il contribuente evidenzia di essere proprietario di un fabbricato composto da quattro unità immobiliari, con usufrutto del 50% a favore di altro soggetto, distintamente accatastate, con un corpo principale che comprende due abitazioni censite nella categoria A/2 poste al primo piano, un laboratorio artigianale censito in categoria C/3 posto al piano terra e una unità adiacente collegata strutturalmente al medesimo corpo, collocata al piano terra e censita in categoria C/6.

Posto che le unità C/3 e C/6 usufruiscono di ingresso autonomo e che l’edificio, nella sua interezza è da definirsi a prevalente destinazione non residenziale, il contribuente chiede se può avvalersi delle agevolazioni fiscali introdotte dall’art. 119 del dl 34/2020 (detrazione maggiorata del 110%) per gli interventi di efficientamento energetico e di isolamento termico delle sole unità residenziali, tramite coibentazione delle murature che le circondano e rifacimento del tetto, con nuova copertura, con l’obiettivo di contenere le dispersioni termiche e con il conseguente passaggio di due classi energetiche dell’intero edificio, facendo riferimento, dal punto di vista soggettivo, alla lett. a), comma 9 del citato art. 119.

Quindi, l’istante riteneva di poter beneficiare del 110% per l’efficientamento delle unità abitative e del 50% per i lavori diversi, compresi quelli di risanamento di una scala condivisa.

Si ricorda che, a suo tempo, l’Agenzia delle entrate (circ. 24/E/2020 § 2 e 7/E/2021 pagina 447) aveva precisato che in caso di esecuzione di interventi sulle parti comuni era possibile fruire della detrazione sempre che la superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali fosse maggiore del 50% mentre, nel caso in cui la detta percentuale, per le unità residenziali non fosse raggiunta, l’agevolazione in commento doveva spettare limitatamente alle spese sostenute dai possessori di unità immobiliari a destinazione abitativa inserite nel medesimo edificio.

Con la risposta in commento, l’Agenzia delle entrate nega, invece, l’applicazione della detrazione maggiorata del 110% all’unico proprietario di un intero edificio in cui la destinazione abitativa non risulta prevalente, affermando soltanto che il superbonus, di cui all’art. 119 del dl 34/2020, non risulta fruibile in tutti i casi in cui la condizione di prevalenza non venga rispettata.

L’agenzia afferma ulteriormente che il contribuente non può fruire del 110% per le spese sostenute, quale comproprietario, per gli interventi eseguiti sull’edificio composto da un unico corpo a prevalenza non residenziale e che la locazione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettiva e deve essere riferita alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.

L’Agenzia delle entrate, quindi, esclude l’applicazione del 110% ma precisa che l’istante potrà fruire della detrazione, di cui all'articolo 16-bis del dpr 917/1986 (Tuir), attualmente nella misura pari al 50% delle spese sostenute, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96.000 per immobile, in particolare per gli interventi di rifacimento delle scale, in relazione a quanto indicato in precedenza.

Pertanto, per l’Agenzia delle entrate, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50%, chiarisce che la detrazione per le spese per lavori di ristrutturazione, di cui al citato art. 16-bis del Tuir, calcolata su un ammontare massimo di euro 96.000 per immobile, sostenute sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione, comprese nel medesimo edificio. Fabrizio giovanni Poggiani - ITALIA OGGI  (riproduzione riservata)